Рынок жилья: итоги ноября

В ноябре на днепропетровском рынке недвижимости понижение цен составило около 5%. По сравнению с октябрем, объем предложений практически не изменился — предложение превышает спрос в 18 раз. Однако в структуре предложения наметились перемены: на продажу стало все больше выставляться квартир с высоким уровнем ремонта и в центральной части города, что «смягчает» реальную картину падения цен.

В течение ноября наблюдалось снижение цен предложений и массовое пополнение рынка объектами, выставленными на продажу. Впервые за последние два года можно найти цены предложений однокомнатных квартир в пределах $40 тыс., а двухкомнатных — в пределах $55 тыс. Такая тенденция объясняется экономической ситуацией в Украине, а также стремительным ростом доллара, к которому «привязан» украинский рынок недвижимости. За счет именно резких скачков доллара США не представляется возможным достаточно точно отслеживать изменения на рынке, так как продавец не успевает в опубликованных заявках отражать новое значение цен на свое имущество.

По итогам ноября снижение цен зафиксировано на все типы домов и во всех районах без исключения. Рекордное снижение цен демонстрируют трехкомнатные квартиры в центральных районах города — 11,6%. В целом по городу, по итогам ноября, средняя стоимость 1 кв. м снизилась на 5%.

За прошлый месяц уменьшилась стоимость выставляемых на продажу однокомнатных квартир. В целом по городу понижение произошло на 6,7%. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составила $55 тыс. Понижение цен в отдаленных районах города зафиксировано в размере 3,4%, в центральных и приближенных к центру районах — на 6,2% и 3,1% соответственно.

За ноябрь цены на двухкомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру города районах уменьшились на 5,0% и 0,4% соответственно. В отдаленных от центра районах стоимость квартир понизилась на 5,3%. В целом по городу двухкомнатные квартиры понизились в цене на 3,5%. По итогам ноября, средняя цена 2-комнатной квартиры в Днепропетровске составила $89 тыс.

Цены предложений на трехкомнатные квартиры в целом по городу понизились на 5,2% по отношению к октябрю. Цены на квартиры, расположенные в приближенных к центру и отдаленных от центра районах, снизились на 1,2% и 2,8% соответственно. В центральных частях города понизились на 11,6%. Средняя цена 3-комнатной квартиры на начало декабря составляет $127 тыс.

Итак, в ноябре наблюдается снижение цен на вторичное жилье. Однако если учитывать значительное подорожание доллара, то данное снижение нельзя назвать существенным. Хотя необходимо учитывать, что продавцы идут на существенные скидки при торгах и соглашаются все расходы по оформлению документов брать на себя.

Скорее всего, в декабре ситуация будет аналогичной. Ожидаемое снижение составит около 6-10%. Что касается выдачи банковских ипотечных кредитов, то они остаются недоступными. На момент сдачи номера в печать кредитование в Днепропетровске осуществляли примерно 7 банков, что опять же сказывается на спросе и количестве заключенных сделок.

Но в сложившейся ситуации есть и ряд положительных аспектов. Рынок постепенно подходит к жесткой зависимости «цена-качество», когда цены на недвижимость напрямую зависят от характеристик предлагаемого объекта. А именно: типа дома, года постройки, материала стен и перекрытий, планировочных решений, площади объекта, а также ряда других факторов. До недавнего же времени наблюдалась ситуация, когда цена предложения, скажем, однокомнатной квартиры в «екатерининке» (в центральной части города, как правило, с деревянными перекрытиями), площадью около 30 кв. м, со старыми коммуникациями, была примерно на одном уровне либо даже дороже квартиры площадью около 37 кв. м в высотном кирпичном доме постройки 80-х годов, расположенном в приближенном к центру районе города. Поэтому ситуация, когда покупатель не гонится за первой попавшейся квартирой (которая, как правило, покупалась для перепродажи), а выбирает из предложенных ему вариантов наиболее подходящую и лучшую по всем перечисленным выше параметрам, приведет к тому, что на рынке установятся цены, адекватные качеству объекта. А значит, первичное жилье будет стоить на 20-30% дороже вторичного, как это наблюдается во всех странах мира.

Первичный рынок

В ноябре (по состоянию на 28.11.2008) цены на новостройки снизились на 13,01% относительно октября, курс доллара США на момент обработки данных составлял 6,7418 грн./$1.

Цены на новые квартиры в домах, срок сдачи которых назначен на 2008 год, снизились на 20,8%. Таким образом, в новостройках, срок сдачи которых назначен на 2008 год, средняя стоимость 1 кв. м составила $1298. В новых домах, срок сдачи которых намечен на 2009 год, цена снизилась на 10,59%. Средняя стоимость 1 кв. м составила $1955. В среднем по городу средняя стоимость 1 кв. м нового жилья на конец ноября составила $1707.

Практически все застройщики, цены предложений которых были представлены в гривне, зафиксировали цены. В связи с резким колебанием курса доллара и его стремительным ростом большинство застройщиков, которые зафиксировали цены в долларе, соответственно снизили цены, но это снижение не столь существенное, как повышение курса валют.

В настоящее время некоторые застройщики остановили строительство своих объектов до лучших времен. Также наблюдается выброс на рынок квартир, которые ранее были заявлены как проданные (как правило, это квартиры небольшой площади, пользующиеся высоким спросом. Они открыто не выставлялись на продажу, так как цена на них постоянно росла.). Ранее в тех же объектах к продаже заявлялись только лишь пользующиеся невысоким спросом пентхаусы. Сейчас большинство застройщиков идут на торг с последующим значительным снижением цен при личном контакте с покупателем, а также предлагают различные схемы расчета и даже поэтапное вложение денег. Скорее всего, подобная тенденция сохранится и в декабре, если финансово-экономическая сфера не преподнесет нам новых сюрпризов.