Анализ рынка жилой недвижимости Днепропетровска. Итоги июня

Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Днепропетровска

Поведение цен на вторичном рынке недвижимости на протяжении июня 2007 года подтвердило стабилизацию рынка недвижимости. Общегородской индекс цен на конец июня составил $1418 за кв.м, что ниже майского показателя всего лишь на 2%. Такое снижение не дает оснований говорить об обвале цен на рынке или о плавном падении цен на жилье. Детальный анализ отдельных сегментов вторичного рынка в очередной раз показал, что цены перестали подчиняться единым траекториям, свойственным рынку в целом. Каждая группа, объединенная по определенным признакам – тип дома, количество комнат, или зона расположения – ведет себя очень индивидуально, причем особенностями являются не только скорость цен роста, но и направленность динамики.

Ограниченный спрос не отменяет роста цен на недвижимость, а свидетельствует о повышении требований к качеству приобретаемого жилья. Увеличение требований к качеству зачастую приводит к увеличению цен на приоритетное и так называемое престижное жилье, и к снижению цен на жильё «эконом» сегмента. Исходя из потребностей рынок по-разному реагировал на существующий спрос.

Цены в центральной части города, представленной квартирами в домах новых и «сталинских» годов постройки, имеют положительную динамику. Прирост составил, в среднем, 3,5% на такое жилье, значительно увеличив при этом цены на трехкомнатные квартиры.

Цены на квартиры в приближенных к центру районах (р-н Подстанции, пр. Кирова, пр. Гагарина, ул. Титова), а так же в таких традиционно престижных районах, как ж/м Солнечный и Победа, на протяжении предыдущих лет росли с максимальными темпами, и достигли своего пика. В июне текущего года в этих районах наблюдалось снижение цен от 1% до 8% в зависимости от дома, в котором расположены квартиры, и от количества комнат. Наибольшее снижение на одно- и двухкомнатные квартиры отмечается на ж/м Победа, наименьшее – на пр. Кирова. Цены на трехкомнатные квартиры имеют обратную тенденцию: квартиры на ж/м Победа находятся в лидерах по увеличению цен, а цена предложения на «трешки», расположенные на пр. Кирова, снизилась на 1,5-3%.

Невзирая на снижение цен в отдельных сегментах, говорить об обвале нет оснований. Конечно же, быстрого или резкого роста уже не будет. В районах, где был «перегрев» цен, их уровень будет снижаться и дальше. Высококачественное жилье, на которое есть стабильный спрос, будет расти в цене (можно убедиться на примере новостроек). Можно сделать вывод, что рынок перешел в стадию стабилизации, при которой качество жилья будет «диктовать» цены.

Наталья Процун,
руководитель департамента оценки компании Realnest

Анализ первичного рынка жилой недвижимости

На первичном рынке недвижимости Днепропетровска вновь зафиксирован рост цен.

В июне цены были повышены на большинство домов предлагаемых к продаже, о чем свидетельствуют данные таблицы и графика (см. таблицу 1). Минимальное изменение средней стоимости 1 кв.м в размере 3,92% зафиксировано для домов срок сдачи которых назначен на 2008 год. Максимальное изменение средней стоимости 1 кв.м в размере 52,37% зафиксировано для домов, срок сдачи которых назначен на 2009 год. Данное значение не отражает реальной картины подорожания данной категории первично рынка, поскольку такой большой прирост был вызван появлением на рынке административно-жилого комплекса «Эпоха», по ул. Ворошилова, 22-24. Средняя стоимость квартир в данном доме составляет – $3800 за 1 кв.м. В действительности цены на квартиры, которые расположены в домах, срок сдачи которых намечен на 2009 год, были повышены на 3%. Рост цен на дома, которые будут сданы в эксплуатацию в 2007 году, составил 9,5 %.

На начало июня цена предложения 1 кв. м первичного жилья составляет $1627, $1139 и $1993 для домов, которые будут сданы в 2007, 2008 и 2009 году соответственно. В целом, на новостройки средняя цена предложения 1 кв. м - $1538.

Анализируя количественное предложение, можно четко проследить тот факт, что в большинстве домов, срок сдачи которых намечен на 2007 год, к продаже представлено достаточно малое количество квартир. В домах, которые предлагаются к продаже на жилых массивах, как правило, представлено всего по 2-4 квартиры, большинство из них большой площади и вид из окон данных квартир не привлекает покупателя. В домах, расположенных в центральной части города – это дома «элит» класса, «де-люкс» и класса «премиум», в предложении большей частью представлено от 1 до 3 объектов.

Комментируя произошедшие изменения на первичном рынке за июнь можно отметить два основных фактора: оживление рынка и повышение спроса. На что строительные компании мгновенно отреагировали повышением цен. Прогнозируя поведение рынка в июле и августе, можно говорить о незначительном росте в размере 3-5%.

Марина Скиба,
оценщик-аналитик компании RealNest